二世帯住宅

二世帯住宅



2016年9月
二世帯住宅に引越しました。

千葉県の私鉄沿線。周りは梨畑が多く残っている場所です。
隣接する町は、ふなっしーの地元。
この、梨農家の多い街には、小学校2年生まで住んでいました。
45年ぶりに帰ってきたことになります。


二世帯住宅の配置と間取り







土地の広さは216平方メートル
建物は181.50平方メートル
玄関共有型の二世帯住宅です。

敷地は、北側に公道6メートル
南側に4.5メートルの位置指定道路(私道)
西側の駐車場前が転回路になっています。
北側の公道の奥にアパートがあり、
アパートを建てるときに作っられた道路です。
新築時は、裏の家の敷地だったと思います。
現在は、6メートル道路で、
1階洋室も2階子供部屋も北側から採光と通風を取っています。

お風呂、洗面所は各階に1個ずつ
キッチン・ダイニング・リビングは一体型のものが
各階にある間取りです。

駐車スペースは3台あります。
西側にメインスペースの駐車スペース。
南側にサブスペースに1台分。

北側と南側に道路があるので、建物が一杯に建っていますが、
狭い感じにはなっていません。

建物南面側は、リビング・ダイニング。
北側に居室を配置しています。
二面道路でないと、出来ない間取りになっています。

部屋数も多く、リビングも2つ設ける二世帯住宅の場合
ゾーニングの制約がありますが、
西側の駐車スペースも含め、
北側、南側、西側に、それぞれの広い空間があります。






二世帯住宅住み替え



築30年の嫁の実家と築14年の自宅を売却して、
築10年の二世帯住宅を購入しました。
一年間の間に、家を2件売却して、1件購入したことになります。
それぞれの建物の引き渡しのタイミングもあり、
スケジュール調整はタイトでした。

色々な苦労はありましたが、大人6人が暮らす家になりました。

二世帯住宅住み替え理由



1年半前、娘の大学進学時、
遠方の大学のため、嫁の実家から通うことになりました。
高齢の親の介護の目的もあり、子供達と妻は実家に住むことに。

残された私は、自宅で一人暮らになりました。
一年ほど、自宅で1人で住んでいましたが、
通学先が変わっても、少し近くなっても、
戻ってくる予定は無いということで、
自宅を売却することを決めました。

その時には、二世帯住宅を購入する話しはありませんでした。
1人で住むには、広すぎるので、売却して賃貸を借りる予定でした。
(賃貸物件は、場所を決めて、後は契約するだけでした)


築30年建っていた嫁の実家は、都内に出やすい環境でしたが、
家自体は狭く、雨漏りか時々起きる状況でした。

住み続けるには、大規模なメンテナンスが必要であり、
築30年の物件にお金を掛けるのが良いのかという
思いがありました。
お金を掛けても、大人6人が住むスペースはありません。

自宅売却を依頼していたのは、
住宅を建てたメーカー系列の不動産会社です。
スムストックという物件のサイトがあり、
建てたメーカーの一定の条件を満たしたサイトがありました。

嫁の実家から、直線距離で5キロ離れた場所に
二世帯住宅が掲載されていました。
嫁に打診したころ、思いのほか好評で、
すぐに不動産会社の担当者に連絡して、購入することにしました。

二世帯住宅 スムストック


スムストックとは、優良ストック住宅推進協議会の登録商標です。
住宅メーカー10社が加盟しています。
スムストックの定義は、
原則として50年以上のメンテナンスプログラムを持ち
且つ一定の耐震性能を有し、
住宅履歴データを保有する安心の住まいを言います。

購入した二世帯住宅は、調度築10年の定期点検を
受けているところでした。
バルコニーの防水点検、トップライトの防水点検が実施され
更に10年間のメーカー保証がつきます。

建物の評価基準が明確で、今後の売却時にも
建物の評価がきっちりされるようです。

二世帯住宅 住宅性能評価


購入した二世帯住宅は、住宅性能評価を受けていました。
耐震等級   3
火災時の安全 3
劣化の軽減  3
維持管理への配慮 3
温熱環境   4
空気環境   3
高齢者配慮  3

良くわからない事柄もありますが、
耐震等級と劣化の軽減は最高ランクでした。
お金を掛けて、性能評価を受けている住宅は
安心感があります。

中古住宅を買う場合、安心材料が多いほど
買いたい気持ちが高まります。

二世帯住宅中古





嫁の実家敷地は、一本の道路を6世帯が囲むものでした。
接道部分は2メートルちょっと。車1台ギリギリの広さです。
建て替えも検討しましたが、敷地面積が狭いため
充分な大きさの建物が建ちません。
南側は、畑で陽当りはとても良いのですが残念です。

二世帯住宅が必要期間は、10年~20年。
子供達は、二人とも二十歳を過ぎ、
いつまで一緒に暮らすかわかりません。
高齢の両親がいつまで健在かは分かりません。

子供が小さい時期、
両親に面倒を見てもらうことの出来る時期であれば、
新築の二世帯住宅を建てるのも良いと思います。

大学生の子供がいる世帯では、新築は必要でなく、
購入時のコストが低い、中古の二世帯住宅で充分なのです。
大人6人が暮らす家になるので、
プライベートスペースを含め、充分な広さが必要です。
気兼ねなく暮らす為には、
キッチン・リビング・浴室等は各階にあることが
最低条件でした。

二世帯住宅予算



住んでいた自宅は、定期借地権付き住宅でした。
この家に住み替える前は、マンション住まいでした。
マンションは、売却することが出来ず、賃貸していました。
賃貸していた、マンションのローンが終わるところで、
定期借地権から所有権に変更することも考えていました。

現住居を売却する時、所有権で売却すると
4000万円を少し超える金額でした。

この金額で買える物件であれば、
建物を交換するだけなので、大きな負担にならないと考えました。
定期借地権⇒所有権に変更するため
新たなローンを考えているところでした。


二世帯住宅中古価格



売り出されていた二世帯住宅の価格は3980万円。
予算の4000万円とほぼ同額でした、
諸費用等を入れると4200万円程の借入で購入出来ます。

土地の比較 現住居 2419万 二世帯住宅 1780万  △639万
建物の比較 現住居 1650万 二世帯住宅 2200万   550万
合計    現住居 4069万 二世帯住宅 3980万   △89万
 
土地面積は減りますが、建物面積は50平方メートル増えます。
お風呂・リビング・キッチンと一部屋居室が増えます。

築15年⇒築10年と5年新しい家に変わります。
定期借地権だったので、今まで土地の値段は気にしていませんでした。
思ったより高い土地に住んでいたことになります。
土地の部分が、建物に変わったイメージです。

二世帯住宅 住宅ローン



ローンの残高は1350万円 ⇒ 4140万円に
引越費用を含めて、ローンを組んだので、借り入れは多くなりました。
金利は1.375% ⇒0.625%に下がりました。
定期借地権のローンは、金利が高いのです。
借り入れは多くなりましたが、金利負担は変わりません。
住宅取得控除が使えるので、実質金利負担は0です。

借り入れ期間は、年齢を考えて20年に。
79歳完済の27年ローンにすると、返済金額は同じになりました。
完済時期は17年伸びてしまいますが。

二世帯住宅費用



購入金額は、交渉の結果200万円の値引きで3780万円でした。
エアコンが取り外してあったため、
新たに取り付け、着いていない部屋にも全て付けたので、
費用として80万円程掛かりました。
仲介手数料が約100万円程。
値引き分は、エアコンと仲介手数料でほぼ相殺になりました。

自宅の売却は、値引きが50万円。
購入計画時と、ほぼ変わらない資金計画になりました。


二世帯住宅リフォーム



この二世帯住宅を他に検討されていた方は
大きなリフォームを計画されていました。(400万円くらい)

築10年のメーカー住宅なので、
設備等の問題は無く、リフォームに掛ける費用は
少なくても大丈夫と判断しました。

東日本大震災の影響でクロスのひび割れが目立つ部分が
ありましたが、荷物を置いてしまえば、
隠れてしまうスペースが多かったので、しばらくそのまま暮らすことに。

床のキズを防ぐ為、
フロアマニキュア ナノを実施しました。

これだけで、新しい家に引越した気分になれます。

空き家の状態で、フロアマニキュアを施工すると
安い金額で実施してもらえます。
我が家の場合、売却する自宅と合わせて施工してもらったので、
格安で施工してもらいました。

クロスが汚れていた部分は、主に家具が置いてあったスペース。
実際に住んでしまうと、ほとんど隠れてしまう部分でした。

エアコンは撤去されていましたが、築15年で入れ替える必要があるので
前倒しで実施したと考えることにします。
照明器具を売却する物件に置いてきたので、
各居室にLEDの照明器具を設置しました。

今後のメンテナンスの大物は、エコキュート2台です。
後は、外構の門扉、跳ね上げ門扉、フェンスが最初に
メンテナンスが必要になりそうです。

外壁・屋根は、10年くらいはメンテナンスの必要はなさそうです。

二世帯住宅 引越


以外と大変だったのは、引越です。
自宅より、50平方メートル大きくなりましたが、
嫁の実家は90平方メートルありました。
30年生活していましたから、荷物はすごく多くて、
結局4トン車1台分廃棄処分になりました。

引越荷物の運賃より高くなりました。

自宅でも、廃棄費用は10万円以上掛かっています。
計画的な廃棄処分は必要です。

荷物の引っ越し費用は、二世帯合わせて25万円くらいでしたが
冷蔵庫・照明器具、エアコン5台の購入と取り付け。
これいお金が掛かっています